Download dan direct de PDF of lees eerst het beknopte overzicht.
Life Cycle Performance Design
Gebouwen moeten steeds duurzamer zijn en veranderende gebouwfuncties kunnen onderbrengen. Maar dergelijke toekomstgerichte gebouwen vergen vaak hogere initiële investeringen, waarvoor het verwachte rendement over een te beschouwen periode aangetoond zal moeten worden. De uiteindelijke opbrengsten minus de kosten zullen over de totale levensduur hoger moeten uitvallen, rekening houdend met de veranderingen in behoeften. Hiervoor kan een Life Cycle Costing methode in combinatie met de zogenaamde ‘reële opties methode’ worden toegepast. In andere industrieën is dit een gangbare methode om de aanpasbaarheid van te produceren producten te beheersen. Dit artikel belicht deze methode in een case study. Wat blijkt? Een gebouw dat zich kan aanpassen aan veranderende gebruikersbehoeften is meer waard dan een gebouw zonder deze mogelijkheid.
De toepassing van de ‘rele opties methode’ is heel gebruikelijk in andere industrien dan de vastgoedontwikkeling, die rekening houden met aanpassingen in het productieproces op basis van de vraagontwikkeling. De theorie achter deze methode vindt zijn oorsprong in de financile wereld, waarin financile opties beperkt zijn tot het kopen of verkopen van een eigendom. Buiten de context van de financile wereld kan een rele optie beschouwd worden als een recht, maar geen verplichting, om een actie uit te voeren tegen bepaalde kosten binnen een bepaalde tijdsperiode. Het creren en financieel waarderen van rele opties levert een grote bijdrage aan het inzichtelijk maken van de waarde van flexibiliteit. De ‘rele opties methode’ maakt het mogelijk risico’s en onzekerheden actief te managen. Door het toepassen van deze methode wordt de financile waarde van flexibiliteit transparant en traceerbaar. Binnen de vastgoedmarkt vonden veranderingen in en aan gebouwen plaats op termijnen van 10 jaar. Om die reden was er geen behoefte aan een dergelijke benadering. Ook al omdat de belegger zijn rendement meestal al had behaald binnen deze periode, die viel binnen één huurcontract. De verwachting is dat dit zal veranderen doordat er steeds hogere duurzaamheid en binnenmilieuprestaties van gebouwen verlangd worden. Ook veranderen het gebruik van een gebouw en de behoefte aan gebouwfuncties sneller over de tijd. Verder zorgt de marktsituatie ervoor dat korter lopende huurcontracten worden afgesloten.Dit artikel licht toe hoe de ‘rele opties methode’ voor gebouwen kan worden toegepast.
Auteurs: Ir. W.H. (Wim) Maassen PDEng, Adviseur, Royal HaskoningDHV en Fellow Life Cycle Performance Design, Technische Universiteit Eindhoven; ing. K. (Kees) Morren, masterstudent Construction Managment& Eng., Universiteit Twente